Property Investor News Magazine - UK

Por Mark Hempshell

Abril del 2006

Argentina fue escasamente poblada hasta que los europeos llegaran a 1502 y el país fuera colonizado por España - de quienes se independizaron en 1816-.  Durante los siguientes 160 años: el centralista y el federalista, el conservador y el radical, y las administraciones civiles y militares, se disputaron el poder. En 1983, después de décadas de confusión política,  con regímenes plagados de terrorismo y opresión, bajo los cuales  innumerables opositores 'desaparecieron', la última dictadura militar fue expulsada y la democracia restaurada. En los años 1980 y años 1990 el Gobierno introdujo medidas para tomar el control civil de las fuerzas armadas y establecer al país como una democracia.

La Economía

La inversión extranjera y la inmigración de Europa formaron Argentina en una economía avanzada durante el  siglo 19o. Desde 1880-1930 el país era una de las diez naciones mas rica del mundo. Pero años con problemas políticos contribuyeron a la decadencia económica, conduciendo a deudas públicas masivas e hiperinflación severa para finales de los años ´70. En 1991, bajo el Presidente Carlos Menem, el Gobierno emprendió un programa de comercio liberalisation, desregularización y privatización con el objetivo de rejuvenecer la economía. El más significativo de éstos, como veremos más tarde, era 'la Ley de Convertibilidad', que fijó el valor de la moneda, el peso al dólar americano en base del 1 a 1.

Al principio la economía mejoró, pero exportaciones decrecientes, el crecimiento de las  importaciones, la desocupacion y el impacto de la crisis económica asiática finalmente tomaron su peaje. Hacia 2001 el PBI había caído a plomo, la inflación excedió el 1,000 % y la desocupación alcanzó el 25 %. El lazo de peso-dólar fue terminado en 2002 y la moneda perdió el 70 % de su valor. Argentina faltó a sus deudas internacionales, a los empleados públicos no les pagaba y las cuentas bancarias (una medida muy poco popular conocida como corralito) fueron congeladas, conduciendo al amotinamiento de la calle.

En el 2003 las medidas fiscales estrictas incluso la nueva valoración del dinero, políticas de substitución de importación y aumento de exportaciones contribuyeron a un repentino aumento en el PBI. El consumo interno aumentó, la inversión extranjera regres’o y el llamado 'Renacimiento de Tango' comenzó. La economía creció el 8.8 % en 2003, el 9 % en 2004, y el 9.1 % en 2005 en el cual el desempleo se había caído al 10 %. El Gobierno completó la reestructuración de la deuda pública en Febrero del 2005, que ahora está de pie en el 69 % del PBI y se disminuye despacio. Según INDEC, el Instituto Nacional de Estadística y Censo, el crecimiento del PBI para 2006 podría ser del 7 %.

Estado del Mercado Inmobiliario

Como en otras naciones desarrolladas, la propiedad aquí siempre era considerada una inversión sólida. Pero el colapso económico del 2001-2002 sacudió aquella creencia a sus fundaciones. Durante este tiempo la gente perdió la mayoría de sus ahorros y sus pensiones. La ruptura del lazo peso-dólar hizo que la moneda perdiera el 70 % de su valor contra el dólar hacia el diciembre de 2002 . La gente estaba desesperada por vender su propiedad para salvar algo y el problema era que habia muchos vendedores y pocos compradores, el mercado inmobiliario sufrió un colapso. El mercado de alquiler también fue afectado severamente: Según 'Reporte Inmobiliario', que hace un informe en tendencias en el mercado, los alquileres residenciales medios cayeron al 74 % de US$29 a US$7 por m ² durante 2001 solo.

Pero con el renacimiento económico el mercado comenzó a moverse otra vez. Hacia el final del 2003 la propiedad residencial se había recuperado, por término medio, al 67 % de su valor anterior. Hacia Enero del 2006 los precios en muchas áreas se han recuperado a sus niveles anteriores, y en unos han aumentado tanto como al 34 % en un año. Las transacciones de propiedades, alcanzaron un nuevo registro en Noviembre del 2005. Algunos observadores exteriores se preguntan como, considerando acontecimientos recientes, la confianza ha vuelto al mercado tan rápidamente. Una razón clave es que, después del corralito, muchos argentinos no confían en los bancos y aun consideran a la tierra y la propiedad como una inversión más segura.

Otro factor que es de buen agüero para el mercado inmobiliario es que la compra de la propiedad aquí es franca. Los inversionistas extranjeros pueden comprar sin permiso. Una vez que usted ha encontrado la propiedad, el título es comprobado, el boleto es firmado y la compra es registrada. No hay ningún impuesto sobre la plusvalía.

Buenos Aires

Argentina esta dividida en 23 provincias y una ciudad autonoma – Buenos Aires, conocida extensamente como Capital federal. La ciudad en sí misma tiene una población de 2.7 millones y la ciudad más la mayor área metropolitana 11.5 millones, haciéndolo una de las conurbaciones más grandes en el mundo.

Buenos Aires tiene un alto centro moderno con prósperos  distritos comerciales, aún es notable por su calidad de vida con espacios verdes extensos, buenos servicios públicos de transporte y - como el nombre sugiere - un clima agradable. Se esta reconociendo gradualmente como algo de una gema no descubierta comparada a las ciudades internacionales más atestadas. En un artículo reciente 'del Washington Post' proclamado 'Olvidate de Europa, vaya en cambio al hermoso Buenos Aires - la ciudad con todo, pero sin los gastos altos de ciudades europeas. Los gastos para vivir son en efecto bajos para cualquier ciudad, elevándose con una comida buena para dos con un buen vino a US$20, una visita de cine a US$4 y el personal doméstico pueden ser alquilados por US$2 la hora. No muy sorprendentemente, por lo tanto, esto demuestra un empate principal a expatriados, trabajadores migratorios, empresarios, jubilados y estudiantes de Argentina, el resto de Sudamérica y, cada vez más, los EE. UU.

Los precios de propiedad aquí han estado elevándose enérgicamente desde 2003, pero son todavía muy bajos en estándares de capital. Es todavía posible comprar un estudio en una buena área central por US$50,000, aunque estos estan escaseando. A través de la ciudad generalmente nuevas construcciones tienden a ser más caro que viejo, y el área total tiende a ser más generosa que en la mayoría de las ciudades europeas.

 Recoleta, al norte del centro, es considerado como el distrito residencial más deseable y de moda y es el más popular entre turistas. Esto es como 'la Quinta Avenida' o 'Mayfair' de la capital, casas a hoteles de lujo, restaurantes finos y tiendas de diseñadores. Los precios de apartamento corrientes se extienden entre US$1,500-US$3,000 por m ², con departamentos de un dormitorio vendiéndose por US$90,000 y departamentos de dos dormitorios a partir de US$135,000. Los precios ya eran altos por estándares Argentinos esto mostró una relativa modesta suba de precios del 15 % en 2005.
Palermo es otra area residencial muy buena, con una reputación como un distrito 'moderno'. Los precios corrientes en Palermo se extienden entre US$1,300-US$2,800 por m ². Puerto Madero es un área recién desarrollada, similar a las zonas portuarias de Londres. Los precios están ya en un premio aquí, alrededor de US$2,200-3,000-$ por m ² y sólo quedan unos pocos sin nuevo desarrollo.
Por supuesto, como en cualquier otra parte, la mayor apreciación de precios a menudo es encontrada en los distritos con mucho futuro. San Telmo al noroeste del centro es un área bohemia de cafeterías de pavimento, bistros y tiendas de antigüedades, todavía mostrando signos de sus raíces de clase obrera. Un programa de regeneración para mejorar seguridad y realzar la escena de la calle está actualmente en marcha. También con mucho futuro es La Boca en el borde del sur de Buenos Aires en la boca del Riachuelo. Estos distritos son famosos en la ciudad por los clubes de Tango. Los precios están actualmente en la región de US$800 a US$1,200 por m ² y estas áreas son nombradas por muchos comentaristas por su crecimiento.
Michael Koh, el presidente de ApartmentsBA.com, ha hecho inversiones extensas de bienes inmuebles de parte de su propia compañía y como un asesor a inversionistas, y firmemente cree en Recoleta a pesar de sus precios relativamente altos. Él dice que 'Recoleta siempre será Recoleta. La mejor inversión es comprar en una buena área como Recoleta, pero no en una calle elegante como Avenida Alvear donde los precios han llegado ya a US$3,000 por m ². Usted puede ir sólo unas cuadras mas lejos en una parte muy agradable de Recoleta y pagar US$1,500 por m ².' Él indica que 'Muchos inversionistas compran para alquileres a corto plazo (apartamentos atendidos). Entonces no tiene sentido pagar US$3,000 por m ² cuando usted puede pagar la mitad de esto en una parte buena de Recoleta. El turista medio que viene y reserva un apartamento no sabrá la diferencia de 5 o 6 cuadras.'
Michael es también muy confidente con Palermo Soho/Viejo/Hollywood áreas que él cree serán transformadas, en particular como aumenta el turismo. Él nos dice que 'predijo que estas áreas explotarán con el crecimiento dentro de los próximos 3-5 años y él ha comenzado a comprar lotes de tierra en este área en previsión de la construccion de casas de lujo y hoteles boutique.

Turismo, Agricultura e Inversiones de Tierra

Una cuestión importante al factor es el rol que el turismo podría jugar en el mercado inmobiliario. Los turistas no disminuyeron casi nada sus visitas cuando el lazo de peso-dólar lo hizo extremadamente caro de visitar. La suma de visitantes llegó a 3 millones el año pasado. El Secretario de turismo Carlos Enrique Meyer recientemente predijo  4.1 millones de turistas y US$3.5 billones en ingresos turísticos para 2006, con 10 millones de invitados proyectándose hacia 2010. Varias líneas aéreas reanudan o lanzan nuevas rutas.

Los empates principales para turistas son Buenos Aires, las Cataratas de Iguazú y Patagonia. Hay varios resorts de esquí de buena calidad en los Andes (la temporada es septiembre-junio) como Bariloche, Las Leñas y Villa La Angostura. Los hoteles en estas áreas son con frecuencia totalmente reservados, con demanda de alquileres de apartamento y casa a corto plazo. Los inversionistas son también activos en la compra de la tierra con el futuro potencial de desarrollo residencial en áreas turísticas.

Argentina siempre ha sido un país con excelente desarrollo agrícola. Así como siendo autosuficiente en el alimento es el quinto exportador agrícola del mundo. La tierra agrícola es muy barata en estándares internacionales y ya hubo inversiones extranjeras notables. Se cree ya que inversionistas internacionales como George Soros, Kerry Packer, el Sultán de Brunei y Ted Turner han comprado en grandes cantidades extensiones de tierra, en particular en  La Patagonia. Los analistas están de acuerdo que, deberían los EE. UU y la Unión Europea finalmente quitar o reducir subvenciones para sus propios países de sectores agrícolas como Argentina, pudiendo de esta forma, beneficiarse.

Futuras Perspectivas

Entonces, cuáles son las perspectivas en precios en 2006 y producciones de alquiler? Michael Koh relata que 'los Precios se han elevado drásticamente por todas partes de la ciudad en áreas como Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Palermo Soho/Viejo/Hollywood, Madero puertorriqueño. Las áreas fuera de aquellas no sufrieron grandes modificaciones. Los precios de propiedad subieron entre el 25% - 30 % el año pasado en algunas áreas de la ciudad. Sin embargo, mucho depende de la clase de apartamento, construcción y posición.'

En los alquileres dice que 'el mercado de alquiler ha explotado. Hay muchos alquileres de apartamento en el mercado para turistas. Cientos si no más de mil. El alquiler medio típico cede aproximadamente el 6-8 % por año en la inversión total.' Sin embargo, él informa que las propiedades de  alta calidad, y bien equipadas pueden ceder mucho más. “Ofrezco mobiliario lujoso, electrónica de alta tecnología, telefonía celular local, líneas de teléfono de EE. UU, e Internet high-speed, entre otros. En general, las personas no quieren hacer esta inversión en sus viviendas. Sin embargo, esto nos permite maximizar los ingresos. Muchos de mis clientes se han beneficiado tanto como el 11 % - el 16 % por año, sólo en los ingresos de alquiler”.

Michael se siente confiado con sus perspectivas para el mercado, declarando “yo siempre decía que los bienes inmuebles aquí en Argentina son una de aquellas oportunidades que se dan sólo una vez en la vida. Todavía sostengo que los precios de algunas propiedades podrían hasta duplicarse en algunas zonas”.